Generelle rammer for Slagelse Kommune

De generelle rammer består af definitioner og generelle forhold for de forskellige anvendelsestyper.

1. DEFINITIONER

1.1 Boligområde (B)
Denne benævnelse anvendes til områder, hvis formål er boligbebyggelse, hvilket omfatter fritliggende enfamiliehuse, tæt lav (rækkehuse, dobbelthuse) eller etageboliger. 

Der er mulighed for mindre erhverv, der kan indpasses i området uden genevirkning for omgivelserne. Det er en forudsætning, at ejer bebor ejendommen, og at denne fortsat har karakter af beboelse. Der vil kun være mulighed for minimal skiltning. Parkering skal finde sted på egen ejendom.

1.2 Blandet bolig og erhverv (BE)
Der opereres med 2 typer blandet bolig og erhverv:

1.2.1 Blandet bolig- og erhvervsområder ligner boligområderne, men rummer også bebyggelse, der ønskes anvendt til, eller som oprindeligt er opført til erhvervsformål. Der kan kun etableres erhverv i miljøklasser 1 til 3. Der kan desuden indpasses f.eks. offentlige institutioner, cafeer, restauranter, hoteller og kontor-, kultur- og serviceerhverv samt liberale erhverv.

1.2.2 Landsbyområder. Landsbyerne består af blandet bolig/jordbrugsformål og rummer i mange tilfælde ældre bebyggelse, der oprindeligt er opført til jordbrugsformål, men som i dag ikke anvendes til jordbrugsformål. Området udlægges til Landsbyområde. Inden for området må boligerne kun benyttes til helårsbeboelse. Der kan efter en nærmere vurdering indpasses institutioner, mindre butikker til lokalområdets daglige forsyning, service og ikke miljøbelastende erhverv, ligesom der vil kunne indrettes boliger i tidligere driftsbygninger efter en nærmere vurdering i hvert enkelt tilfælde. Nye bygningers udformning og placering skal bidrage til at opretholde og videreføre karakteren af landsbymiljøet og byggetraditionen.

1.3 Centerområde (C)

Bebyggelsen må anvendes til centerformål. Det vil sige butikker med tilhørende ikke generende fremstillingsvirksomhed, kontorer, liberale erhverv, offentlig og privat service, restauration og boliger. Centerområder kan være bymidter, bydelscentre, lokalcentre, områder til butikker til lokalområdets forsyning, områder med butikker til særlig pladskrævende varegrupper, tankstationer og aflastningsområde til bymidten.

1.4 Erhvervsområde (E)
Området må anvendes til erhvervsformål. Der kan indrettes kontorvirksomhed i tilknytning til den enkelte erhvervsvirksomhed.

Der opereres endvidere med områder til kontor- og serviceerhverv, industri, let industri og håndværk, tung industri, virksomheder med særlige beliggenhedskrav, havneerhvervsområder, transport- og logistikvirksomheder, produktionsvirksomheder og byomdannelsesområder. I sidstnævnte gives der mulighed for at eksisterende erhverv over tid kan afvikles med henblik på at omdanne området til eksempelvis et boligområde.

I forbindelse med vurderingen af de enkelte virksomheders miljøbelastning anvendes Miljøstyrelsens virksomhedsklassifikation (Håndbog om miljø og planlægning). Der er opstillet syv klasser, hvori de beskrevne virksomhedstyper er indplaceret. Til hver klasse knytter der sig en anbefalet mindste beskyttelsesafstand til forureningsfølsom arealanvendelse. I områder til lettere industri må der kun placeres virksomheder i klasser 1 til 3. I områder til tungere industri må der placeres mere miljøbelastende virksomheder.

Klasse 1 - 0 meter – fx forretninger, liberale erhverv, kontorer og småværksteder med butik.
Klasse 2 - 20 meter – fx bogbinderier, elektronikværksteder og f.eks. laboratorier.
Klasse 3 - 50 meter – fx håndværksprægede virksomheder.
Klasse 4 - 100 meter – fx levnedsmiddelfabrikker og mindre, overfladebehandlende virksomheder, herunder autolakkerier.
Klasse 5 - 150 meter – fx maskinfabrikker, betonfabrikker og farve- og lakindustrivirksomheder.
Klasse 6 - 300 meter – fx asfaltfabrikker, slagterier, større maskin- og betonfabrikker samt jernstøberier.
Klasse 7 - 500 meter – fx medicinal- og pesticidproduktion og kraft- og stålvalseværker.

1.4.1 Havneerhverv
Områder udlagt til havneerhverv kan anvendes til havnerelaterede erhvervsvirksomheder. Desuden må der indpasses boliger, kontorer, rekreative formål og publikumsorienterede centerformål, når det gennem planlægningen sikres, at aktiviteterne ikke hindrer den fortsatte drift af erhvervsfunktioner. Der kan ikke planlægges for nye industri-, produktions-, værksteds-, håndværks-, lager- og transportvirksomheder, som ikke er afhængige af en beliggenhed på havnen, idet sådanne virksomheder henvises til erhvervsområder for lettere og tungere industri.

1.5 Område til offentlige formål (D)
Områder til offentlige formål omfatter uddannelsesinstitutioner, sundhedsinstitutioner, sociale institutioner (f.eks. daginstitutioner, ældrecenter), administration, kulturelle institutioner (f.eks. teater, museum, bibliotek), samt kirker og kirkegårde.

1.6 Rekreative områder (R)
Rekreative områder anvendes til fritids- og turistanlæg, kolonihaver og rekreative grønne områder i byzone, sommerhusområde og landzone.

Fritids- og turistanlæg omfatter idrætsanlæg, forlystelsesanlæg, feriecenter o.l. samt bebyggelse til hotel- og kursusvirksomhed, restaurationsvirksomhed og overnatningsfaciliteter til sådanne formål.

Rekreative grønne områder omfatter parker, skove, naturområder og andre grønne områder.

1.7 Sommerhusområder (S)
Anvendes til sommerhuse og andre fritidsformål i sommerhusområde, såsom campingpladser og feriecentre, samt anden rekreativ udnyttelse.
Sådanne områder er forbeholdt ferieboliger og anden rekreativ anvendelse og bebyggelse. 

1.8 Tekniske anlæg (T)
Områder der udlægges til trafikanlæg, forsyningsanlæg o.l.

1.9 Landområde (L)
Kategorien landområde omfatter alle arealer, der ikke er omfattet af ovenstående kategorier, som: Jordbrugsområder, større naturområder, militære områder og områder til råstofindvinding. 

 

2. GENERELLE FORHOLD

2.1 Bolig: Grundstørrelse og bebyggelsesprocent

I forbindelse med yderligere udstykning af allerede bebyggede områder eller i forbindelse med lokalplanlægning af nye boligområder skal det sikres, at:

• Grunde udlagt til åben-lav bebyggelse (fritliggende parcelhuse) skal have et grundareal på min. 700 m² ekskl. eventuelt vejareal.
• Grunde udlagt til tæt-lav bebyggelse (sammenbyggede enfamiliehuse herunder dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse og lignende bebyggelse) for hver boligenhed skal have et grundareal på min. 400 m² ekskl. eventuelt vejareal og inkl. eventuel andel af fællesareal.

• Der, i særlige tilfælde, i forbindelse med fortætninger i og omkring købstædernes bymidter kan etableres tæt-lav bebyggelse, i form af byhuse i maks. 1½ plan med lodret skel, med grundstørrelser til hver boligenhed på min. 200 m² ekskl. eventuelt vejareal og inkl. eventuel andel af fællesareal. Det er en forudsætning, at fortætningen passer ind i omgivelserne og forholder sig til den omkringliggende bebyggelsesstruktur og typologi, og at der ikke er tale om en fortætning i et åben-lav boligområde. En fortætning af denne karakter vil altid afhænge af en konkret vurdering af et givent projekt.

Med kommuneplanen åbnes der generelt op for, at de bebyggelsesprocenter, der indgår i de gældende bygningsreglementer, skal kunne benyttes. Generelt er bebyggelsesprocenten for fritliggende enfamiliehuse på 30, for tæt-lav er den 40, og for etagebebyggelser 60. Boligbebyggelser i centerområder må have en højere bebyggelsesprocent for at give muligheder for fortætning.

2.2 Kolonihaver
Alle kolonihaver er som udgangspunkt varige. I forbindelse med lokalplanlægning for kolonihaver skal det sikres, at:

• Kolonihaveområder afgrænses af hækbeplantning eller plantebælte.
• Bebyggelse til opbevaring af redskaber samt dagophold og korte natophold er på max 35 m².
• Der kan opføres bebyggelse til fællesformål på udlagte fællesarealer.
• Havelodder i gennemsnit ikke er større end 400 m².
• Havelodder ikke anvendes til helårsbeboelse.
• Området ikke anvendes som friareal for beboelsesområder.

2.3 Regnvandshåndtering
Ved byudvikling, nye bygge- og anlægsprojekter eller hvor arealanvendelse ændres, skal der i forbindelse med lokalplanlægning ske en vurdering af, om området kan indeholde løsninger til aflastning af kloaksystemet, og om regnvand kan håndteres på anden vis end ved afledning under jord (i kloakker).

I nye boligområder samt byomdannelsesområder skal udnyttelse af overfladevand så vidt muligt indgå som rekreative elementer.

Nedenstående løsninger skal vurderes:

• Etablering af grønne tage.
• Opsamling af regnvand til toiletskyl og tøjvask.
• Brug af gennemtrængelige overflader ved befæstede arealer.
• Etablering af regnvandsbassiner, søer, damme, render og grøfter.
• Anlæg af nedsivningsløsninger (ikke i Slagelse by).
• Omdannelse af parkeringspladser til forsinkelsesbassiner.
• Etablering eller fastholdelse af terrænforhold af hensyn til håndtering af overfladevand.

Slagelse by
Kloaksystemet i Slagelse by skal aflastes, da det ikke er bygget til de store mængder regn, der ofte medfører oversvømmelser. Som i resten af kommunen betyder det, at der skal planlægges for, at regnvandet håndteres – eller i hvert fald forsinkes – lokalt. Grundvandet står dog højt i byen, og LAR-løsninger baseret på øget nedsivning af regnvand er som hovedregel ikke en mulighed. 

Alternative muligheder inden for LAR, der skal tænkes ind i lokalplanlægning omfatter:

• Opsamling af regnvand til toiletskyl og tøjvask.
• Grønne strukturer (f.eks. tage, vægge) og beplantninger til forsinkelse og fordampning af regnvand.
• Rekreative vandelementer som et dynamisk element i byens landskab, f.eks. lavninger, søer, bassiner og trug, hvor vandet recirkuleres og er synligt.

Korsør by
Korsør er af staten udpeget som særligt udsat i forhold til oversvømmelse som følge af vandstandsstigning. Derfor arbejdes der på kystsikringsprojekter i Korsør by og på Halsskov, og i begyndelsen af planperioden vedtages en ny risikostyringsplan, der skal sætte særligt fokus på de indsatser, der skal gøres for at sikre Korsør mod oversvømmelse fra havet. 

Skælskør by
Skælskør er udsat i forhold til oversvømmelse som følge af vandstandsstigning. Derfor er det planperioden et mål, at kunne belyse muligheden og konsekvenserne af en eventuel kystbeskyttelse af Skælskør.

For alle tre købstæder, og generelt for byudvikling inden for områder, der kan være i risiko for oversvømmelser, skal der ved planlægning tages stilling til den mulige risiko for oversvømmelse med henblik på at etablere afværgeforanstaltninger, der sikrer bebyggelse og anlæg.